一、购买商品房操作流程是怎样的？
商品房购房流程：
（一）筹措购房资金
1、公积金及公积金贷款的取得
2、商业贷款的取得
（二）查验欲购房前的销售许可证或房产所有权证、土地使用权证
1、查验目的
规避房产交易过户中产生的风险
2、查验途径
要求开发商出示销售许可证或房产所有权证、土地使用权证原件。
（三） 签证《买卖契约》
1、签证程序(含注销登记程序)
收件----核验资料----登记----归档
1、需提供资料
买卖契约
当事人双方身份证明
购房单位企业营业执照或事业(机关)法人登记证
购房单位法定代表人身份证明
5、 授权委托书
6、 委托代理人的有关委托书和被委托人身份证明以及委托书的 公证证明
(三)收费标准(含注销登记费用、10日内交纳契税)
商品房需缴纳2%的契税(假若面积大于144平米，需缴纳4%的契税)和成交价千分之一的印花税，如果是二手房，则买卖双方各交成交价的万分之五的印花稅。
(四)维修基金的交纳(主要是商品房)
1、纯独立式、联排别墅，购房人按购房款的1%缴交维修基金。
2、高层、小高层商品房或设有电梯的多层商品房(写字楼、酒店式公寓等)，购房人按购房款的3% 缴交维修基金。
商品房的销售面积如何计算？
商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积之和（l）套内建筑面积的计算方法：
套内建筑面积：套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96—86）规定的方法计算；其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算；
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
a.共用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积；
b.非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（2）商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分：
①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；
②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
下列空间不得计入公用建筑面积：
①作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等；
②作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积＝整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0.4左右。
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积＝套内建筑面积（l十公用建筑面积分摊系数＜约为0.4＞）
